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公寓黑名单:买家需要知道的

​​随着房价上涨,买家越来越多地从单独或半独立的房产转战到联排别墅和公寓类型房产。在预算方面,他们可以是说是明智的选择,并且通常是公寓公司来管理,为住房者提供了一些福利和保护。

然而,虽然公寓一般同房子相比更具有竞争力的价格,但是如果你找到了一个超低金额的公寓,那你也要问问自己,这个可不可能是一个警示。有没有可能这个公寓是在“黑名单”上?

当然公寓市场并没有官方的行业黑名单,关键在于买房中的注意事项你或者你的房产经纪人是否帮你考虑过危险信号,并核查过这个公寓楼。

有一些原因,一个公寓楼可能被列入黑名单,但大多数与其财务有关。公寓公司必须使用从公寓费用用于许多事情,包括保持地面,除雪以及建筑物外层的,窗户,大厅和电梯的维护等等。在有的建筑物,还需要用于设施维护,如游泳池,健身房,娱乐室,会客厅,甚至保龄球馆等等。所有这些都会使得维护成本变高。

由于公寓公司支付这些项目的维护费用,这些钱来自建筑专门的银行账户,高比率保险公司(CMHC,Genworth和Canada Guaranty)都会要求其余额必须保持在一定水平以上。

每个贷款人和保险公司都有自己特定的指导方针,并且每个公寓楼在这些财务舒适水平方面都是不一样的。
你如果检查这个公寓楼的状态,从而知道该公寓楼是否是在“黑名单”上呢?

公寓公司状态证书和财务报表

在购买任何公寓的过程中,你必须要看的文件是公寓的状态证明,包括最近的财务报表和运营成本来查明。该证书还将揭示最近完成的工作,什么待决工作需要采取行动,是否有任何未清偿的留置权或工作命令,以及公寓公司的当前财务状况。在某些情况下,它可能包括刑事事项的细节,或公寓是否卷入诉讼。

此外你要在买公寓中注意一点:

尽职调查

通常买房者都是要去金融机构贷款的。作为贷款方,银行都会要求对公寓所在公寓楼的状态证书和公寓公司财务报告,从而决定是否贷款。因此你的购房合同中,一定要让你的房产经纪人加上“条件条款(conditional offer)”,你不希望最后您的律师告诉你由于银行没有最终批准你的贷款申请,从而该公寓购买不能合法结束交易。

即使你有银行贷款预授权,如果购买中也是有银行最终不批准的风险。

因此即使你下了confrim offer (没有“财务条件”的offfer,即该offer不受银行贷款的影响而影响),也需要有”公寓公司状态证书的条件“。

这个过程中,你一定要让你的房产经纪人(如果没有,你自己)要想卖方经纪人要”公寓公司状态证书“,并让你的律师检查。这么多的材料,如果你想自己看完,实在是有些困难,最好是专业的律师帮你看,并告诉你检查的结果。所以无论如何,律师费是不要省的。

​什么问题大家可以随时咨询我们,请加我们的微信 +14166600584 “爱上多伦多的家”

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