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多伦多公寓投资前途如何

10年前,2006-2007年, 多伦多曾掀起一阵炒公寓楼花的热潮, 当时只有平均300-400/英尺(约15000-20000人民币一平方米)。2010年后公寓市场最近退热, 炒楼花不再如之前那样火热, 人们转去买HOUSE和HOUSE楼花。 并且目前,目前是公寓的平均价格达到了 600-800/英尺(约30000-40000人民币一平方米),那么公寓市场还值得投资吗?回报如何?今年来石油价格在一定程度上影响了加拿大经济发展,这会造成房产市场的变化吗?…….
从过去几十年的市场价格来看看多伦多的整体价格:

多伦多1969年-2014年的房屋年平均销售价格,除了在1989-1996年期间出现拐点,整体呈现一个长期上升趋势;即使在2008年全球金融危机影响下,也保持了平稳增长

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association,BILD)公布,由於供应短缺,新建低层物业新屋过去一年中涨价达到22%。新的高层公寓的涨幅则为10%。

2016年第四季度,多伦多房屋均价上涨至773,397加币,而平均12个月的价格为729,574加币,较之前的12个月相比涨了11%。其中多伦多独立屋的涨幅超过20%,平均销售价格为1,104,341万加币;而多伦多地区的公寓均价也比去年同期增涨了8%,平均价格达到447,489加币,而出租屋的空置率仅2%。这意味着在市场上充满了大量的买房者和租房者。由此可见,尽管大多伦多地区房产价格一直在涨,可仍然是一房难求的状况。

支持这一房价和增长的,我们来看看背后的原因,十分真的充斥了泡沫.

首先从供需角度来看。

一方面多伦多是加拿大最大的城市之一。人口一直在持续增长。无论是从加拿大其他城市搬入多伦多的本地人,以及国外的移民都为这个城市房产市场的稳定增长都贡献了。

目前大多伦多地区总人口约600万。据政府预测,平均每年增加15万人,到2036年,人口将超过900万,这两天加拿大又定了一个小目标:在2100年前,大幅提高加国人口至1亿!以维持加国的竞争力。

7500万千禧年一代(在1980-2000年间出生的人士)所积聚的大量置业需求将释放出来,因为他们目前主要是与父母一起居住或租房。据最新房屋销售统计,首次置业人士占29%,有明显回升。

按多伦多目前房价70万加币计算,每月月供约为2200元,而多伦多70万的房子租金至少2000元,这意味着买家攒够支付首期的钱,相同的每月住房低成本即可拥有房产,这将吸引部分租房者转入买房。这种刚性的需求,是持续存在并在增长中的。
同时从投资方面来说:

加拿大低贷款利率,并且租金高使房地产市场的投资回报率提高,吸引部分投资资金。加币对外汇率大幅下跌,使得外币在加拿大购买力提高,从而吸引外资进入市场。

与高需求相对应的是市场的供出明显是紧张的

该图被称作The Greater GoldenHorseshoe Region(大多伦多地区金马蹄区域)开发总图,图中紫色部分为已开发地区,绿色为绿带保护区(包括林地,农田,水源等),浅色为未开发区域。所以能够用于房屋建设的土地非常有限。现在开发商要么城里建公寓,要么在浅色的较偏远的地方建House(独立屋,国内称别墅)。
而从加拿大的房源来看,一直以来以独立屋/半独立屋为主,占到了45%。加拿大家庭的习惯是倾向于住别墅,即使是townhouse(连栋别墅)。因此把别墅类的加起来,达到了55%,占了房源的一半以上。这意味着这种类型的住房,占地面积大。同时多伦多政府规定了个人所有土地可以建房的比例为60-70%左右,因此有限的土地上也是能有有限的房产。


其次从生活习惯上看

地产资讯公司Altus Group的调查显示,之前人们喜欢住在离市区远的位置,而有较大的住房空间的习惯开始慢慢改变。首先年龄在35岁以下的人,高至40%较为倾向于在市中心的地区居住,意味著宁愿舍弃近郊地区面积较大的住所。在年龄介于35至49岁的人之中,倾向相同的人的比率相同。这次的调查只以人口超过100万的城市居民为对象,结果显示,几乎在所有年龄组别之中,都有颇多的人较为乐意入住市中心较小的住宅。当然在80后之中,也有35%的人还是喜欢近郊的大屋。另方面,根据调查所得,在城市中心居住的人仍然需要泊车位,因为传统上的加拿大人真是人手一车,这种习惯是大家耳濡目染,从小认同的生活方式。因此即使是公寓房,有停车位的普遍也比没有停车位的价格略微高些。

当然Uber等的存在,让更多的年轻人选择了不买车的生活方式。

其次传统加拿大人所希望的让孩子在郊外成长的观念,也在逐渐改变。传统的家庭观念是让孩子们无忧无虑的在郊区长大,增加和大自然接触,有更大的生活空间;而现在更多80年代的父母们,倾向于在离市区较近的区域,有更多的餐厅在附近,有更便捷的生活方式。再加上多伦多市区有很多小型的公寓,儿童游乐园,再加上各种兴趣班非常便捷,让大家觉在市区抚养孩子也是非常好的,这使得更多的家庭转移到城市中心。

最后来看看购买因素

随这近几年HOUSE大涨, 本地较低收入的白领蓝领难以承担, 只好转入公寓市场。因为公寓房使用面积在60-80平方米(可以有1间卧室和一个小间/或者两间卧室)的价格为360000-480000加币,如果做10%首付,也就是36000-48000加币(约20万人民币)。这是对收入较低的人群来说是在能力范围之内的。

其次,多伦多的租金相对较高,对于投资者来说,也是非常有吸力的。这也是整个公寓楼市的一大助力。整个多伦多公寓的airbnb的出租率高达97.5%,其背后的原因也是酒店的高价格,让更多的人选择了可以信赖的airbnb模式。

整体来说,多伦多的公寓市场会处于稳定的持续发展状态。

以一个多伦多市中心的350,000加币的市区公寓房为例子(约599平方英尺左右,物业费在300-500加币)。市中心,这个大小的房子,一般为1室一厅,租金在1600-1900左右。

外国投资者(以首付35%来计算, 2.49% 5年固定利率, 450加币月管理费,月租1700加币)

首付本金122500;

每月费用: 1700-896.2(每月房贷)-450(物业费)-166(年地税/12个月)=187.8(每个月有正现金流187.8加币,完全以租还贷)

5年后银行贷款已经只剩下$246502加币。如果这时候把房子卖出,就以最保守的3%年增长率来算(市区公寓增长在5%-8%左右),可以卖出了40.6万,除去中介费和律师费,偿还欠银行的贷款20万以后,到手的资金是18.37万加币。以当时1725加币的土地转移税计算:

183700-1725=181975加币

也就是说,除了收回最初投入的本金7122500加币以外,还挣了5.95万以及5年租金纯收益为187.8*12*5=11268加币。总投资回报率超过了56%。

本地投资者(以首付20%来计算, 2.49% 5年固定利率, 450加币月管理费,月租1600加币)

首付本金70000加币;

每月费用: 1700-1103.2(每月房贷)-450(物业费)-166(年地税/12个月)=-19.2(每个月要支付19.2加币)
让然1700加币是比较保守的一个例子,通常好的位置可以租到1900甚至2000加币一个月。此外每年租房金额也会略有增长。

5年后银行贷款已经只剩下$246502加币。如果这时候把房子卖出,就以最保守的3%年增长率来算(市区公寓增长在5%-8%左右),可以卖出了40.6万,除去中介费和律师费,偿还欠银行的贷款24.7万以后,到手的资金是13.9万加币。以当时1725加币的土地转移税计算:

139000-1725-(19.2*12*5)=136123加币

也就是说,除了收回最初投入的本金7万以外,还挣了6.6万,这就是收益,毛投资回报率超过了89%。

总体上说公寓的投资,是一个比较低成本,最少管理投资的项目。与此同时,需求量的持续增长,也会成为公寓市场稳定增长的重要支柱。
并且多伦多的公寓都是精装修的,并包含必备的厨房电器:冰箱/微波炉/烤箱/洗碗机/洗衣机/烘干机。这些都减轻了投资者的前期投入的费用。

希望这些信息能帮助到投资者们判断要准备的金额。

 

 

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